ケン坊の資産運用日記

サラリーマンが小型株の中長期投資(3か月~数年)で資産形成を目指す。目指せ!!お金に縛られない自由な人生!!

2012年05月

不動産投資の4つのメリットと2つのデメリット



私は株式投資のほかにも不動産投資をしています。
っていっても、1K6部屋のアパート一棟保有の零細大家さんですけどね。


私の投資の最終目標はセミリタイヤですが、セミリタイヤを目指す上で、株式投資と比較して、不動産投資のメリットが大きいなって思うことと、ここはデメリットだなって思うことを書きたいと思います。


メリット

1.安定的定期収入がある程度見込める
やはりこれが、株式投資には求めづらい不動産投資の最大の魅力です。
もちろん、株式投資でも配当利回りのいい銘柄を買って安定的な配当収入もあり得るとは思うのですが、得られる利回りが全然違います。立地や築年数、建物の種類などでも全然違いますが、年間利回10%を計算できるのは不動産投資の大きな魅力です。ま、修繕費や空室リスクなどを考えると、10%の利益を出すのはなかなか難しいんですけどね。


2.妻との協業が可能
セミリタイヤを実現している大橋巨泉さんが「巨泉 人生の選択」のなかで、セミリタイヤに必要なのは「健康、パートナー、やりたいこと、財政計画」と書かれていました。そういった意味では、パートナーと何か同じ目標を共有できることっていうのはとても大切なことだと思っています。
ケン坊家の場合ですが、妻は株式投資には一切興味を示さなかったのですが、不動産投資に対しては積極的に協力してくれています。
株式投資のようなペーパー資産と比較すると、実物が目の前にある不動産投資は妻にも関わりやすかったようです。リフォームや外壁塗装といった女性のセンスが活かせるような場面では積極的にかかわってくれています。もちろん、税金計算のようなめんどくさい(?)計算や帳簿的な部分は私の担当ですけどね。役割分担が出来てちょうどいいです。


3.ある程度税金をコントロールできる
不動産投資というと、節税も一つのメリットになるかと思います。
ま、節税もいいのですが、今までサラリーマンをしていた私が感じるメリットは「ある程度自分で税金をコントロールできる」ことでした。満室が続いて利益が出た年は大規模修繕をおこなったり、リフォームを行うなど、サラリーマンをしているときには有無を言わさずとられる一方だった税金を、収入に合わせてちょっとだけですがコントロールできるところが、大きなメリットだと思います。


4.生命保険料を減らせる
急に細かい話になりましたが、不動産投資で安定的な収入&保険に加入することで、自分にかけていた生命保険料を減らすorなくすことができました。日ごろの家計を考える上ではとても大きいメリットだと思います。



逆にデメリットは

1.株式投資より全然時間がとられる
不動産投資は投資というよりは事業です。
株式投資と比較するとやらなければいけないことが格段に増えます。
ある程度人に任せる仕組みができてはいますが、確定申告やら、入金チェックやら、仲介業者や管理業者との連絡やらと、投資にかける時間は確実に増えます。


2.自分だけではできない
株式投資は、ある意味自分だけで物事が完結する投資です。
しかし、不動産投資となるとそうはいかず、仲介業者や管理業者、リフォーム業者、銀行や場合によっては税理士や司法書士など、多くの専門家に仕事依頼して進めることが必要となってきます。
なので、そういったことを煩わしいと思うのであれば、デメリットになると思います。



あくまで個人的な感想です。株式投資をされている方は、不動産投資にも興味がある人が多いかと思うので、少しでも参考になれば幸いです。


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株式投資以外でのメンタルと資金の充実が下手な勝負がけを遠ざける



昨日の続き


昨日の記事は、自分の場合、ダラダラと下げる状態にストレスを貯めてしまって、自分で決着をつけようと無謀なトレードに走ってしまいがちって記事でした。


そんな無謀なトレードを防ぐためには、やっぱり、株式投資以外のメンタルと資金の充実が大切なんじゃないかなぁって思ったのです。


下げてもそんなに気にならないほど、その他のことでメンタルが充実していれば、耐えられなくなって無謀な勝負に出ることもないだろうし、株式投資以外の資産が多ければ、精神的に追い込まれることもないと思います。



下げてる時こそ、ある程度相場から距離をおいて、新しい趣味など見つけるのもいいのかもしれないですね。





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あくまで、個人的な分析の結果を載せているだけですので、これらの情報に基づいて投資判断をして、結果的に損失を被ったとしても、当方は責任を負いかねますのでご了承ください。株式投資に関する意思決定や実際の売買に当たっては、自己責任でおねがいします。

ダラダラ下げる展開で勝負をかけたくなると危険 〜自分で勝負のタイミングを作ってもろくなことはない〜

日銀の追加緩和見送りやら円高やらユーロ危機やらで、軟調な日々が続きますね。


こうやってダラダラと下げられると、精神的にもイライラして、ストレスを貯めちゃうことがあります。


自分の場合、こう言ったイライラを募らせていく状態を放置していると、突然思いたったかのように勝負をかけたくなる気持ちかふって湧いてくるんですよね。


ダラダラに耐えられなくなって、自分で勝負を決めようとしちゃう。


ま、そんな身勝手な勝負はたいがい負けますけどね。


なので、なるべくストレスをためないことと、勝負をかけたくなる気持ちが出てきた時にも、100点を狙うような極端な勝負がけのトレードをするんじゃなくて、55点狙いのダラダラとしたトレードをするように心がけています。


白黒つけない。グレーな状態に耐えられるメンタルコントロールが大切だと思います。


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不動産投資の借入金を全額返済



今日は個人的な内容。


今年の5月の頭にそれまでの上昇相場で得た利益分を現金化しました。そして昨日、その現金で不動産投資の借入金を全額返済して、晴れて個人事業主としては無借金経営を実現しました。現状満室で管理料ひいても月20万ちょっとの収入となるので、目指すセミリタイヤに少し近づいた気がします。


不動産投資家としては、その現金で返済するんじゃなくて、規模拡大するのがいいのかもしれません。だけど、不動産投資はあくまで守りの資産の一つだと思っているので、無理せず、着実にインカムゲインを積み重ねて行きたいと思っています。


ま、ここまで株価が下落するんなら、借金返済より株を買った方がいいような気もしてはいるんですが、銀行にも返しますって言っちゃったし、次回の融資に影響があるのも嫌なので返すことにしました。


投資の世界なんて、臆病な者が生き残れる世界だと思っているので、余分なリスクは少しでも減らして行こうと思います。



今までこのブログでは、主に株式投資(国内小型株投資)のことを書いてきました。自分の資産運用において株式投資は成長エンジンとして資産を増やす核となる部分に当たります。なので小型株で積極的にリスクを取りつつ資産を増やしてきました。


ただ、ブログのタイトルも「ケン防の資産運用日記」ですし、これからは折をみて株式投資以外の資産運用についても書いてみようかと思います。



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アテクトの決算



5月14日にアテクト(4241)の決算が出ました。純資産14.3億に対して今年の赤字が5.8憶という、とんでもない赤字でしたね。これで一気にPBRが一倍台になりました。


ま、今年は「毒を食らわば皿まで」(使い方あっててない気もしますが)と、ここぞとばかりに特別損失処理しましたね。主な特別損失を並べてみると、

事業構造改善費用 -417
減損損失       -57
固定資産除却損  -9
子会社整理損   -81
資産除去債務   -130

で、国内工場の海外移転に、プラスチック造形事業の減損処理に、ポリーマー微粒子事業の整理に、社員使い込みの債務除去と、今年で悪いものを出し切っちゃおうって思っているような気がします(勝手な思い込みです)。

派手な特別損失に目を奪われがちですが(とっても大事ですけどね)、その陰で結構いい数字が出てきているのも確かです。いくつかあげると、

・3Q,4Qと営業利益および経常利益が黒字になってます
・3Q,4Qと有利子負債が減少に転じています
・営業CFはやっぱり黒字を維持しています
・財務CFも今年は赤字になりました
・期待しているPIM事業の利益も成長しています

ま、流動負債が多いので今年いっぱいをどう乗り切るかが山ですかね。まさに「コンヤガヤマダ」です。ユーロ危機で銀行の体力も弱りつつある昨今、ちゃんとどこからか借り入れできるでしょうか?


過去はこれくらいにして未来に目を向けてみると、半導体関連の売上が好調時の半分くらいになっているので、半導体部門が回復してくると楽になるのでしょうけど、、、ここら辺は市況が大きくかかわるのでわからないですね。PIMがどこまで伸びるか?がやっぱりカギを握っていると思います。これかが話題になるであろう燃料電池あたりのヒートシンクで採用されると面白くなるんですが、、、、


っとまあ、借入次第では最悪のケースも考えられるので、失ってもいい金額で投資を続けてみようと思います。万事うまくいってテンバーガーってなったらいいなぁ。


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