株価が軟調なんで不動産投資の話でも。


まだ二年ですが、私が不動産投資をやってて感じるのは、
不動産投資で資産を増やそうと思うなら、やっぱり借入をしてなんぼだなってことです。
(増やすんじゃなくて、資産防衛のためであればそれほど借り入れは必要ないのかもしれませんが)


仮に、実質10%位の利回りのいい物件を借入なしで買ったとします。
キャピタルゲイン(売却益)が得にくい今の現状で、売却までを一つの投資と考えると、税引き前で10%程度の利回りでは(結構いい利回りですが)、そんなには儲かりません。購入売却時の各種手数料や、修繕費や、空室のリスク、増加する税金、建物(土地)価値の下落でかなりの部分が吸収されてしまいます。


株式投資と比較すると、苦労の多いので、苦労の割には実入りが少ないイメージがあります。


でも、大きく借入をした場合は全然違ってて、投資元本に対する月々に得られる利益が大きくなり(ROEが高くなり)、資本効率が上がります。そして無事に返済が終われば小さな元手で大きな資産を手にすることも可能です。


ただ、借入を増やすとそれだけ破綻のリスクも大きくなります。税金も上がるので、返済と合わせてキャッシュフローも厳しくなります。空室のインパクトも大きくなって、精神的な負担は大きくなるはずです。返済期間を延ばせば目先のキャッシュフローは得られますが、長期間での家賃下落や空室の増加のリスクをどの程度見積もるかがとっても難しいし、なかなか自分の資産になりません。


そうやって考えると、不動産投資もバラ色の投資法ではなく(当たり前かもしれないけど)、不動産投資で資産を形成するのは結構至難の業です。


私の場合ですが、やっぱり借入や破綻のリスクは極力とりたくないんですよね。株式投資でも信用取引は使ったことないし。やっぱり、資産形成のために破綻のリスクを取るのはできるだけ避けたい。


なので私の中では、不動産投資は資産を増やす投資法ではなく、増やした資産をキャッシュフローに変える投資法だと思っています。例えば5千万の資産があったとしたら、その5千万が目減りするのをできるだけ抑えながら、10%弱のキャッシュフローを生み出す。そんな投資のカテゴリーなんだと思っています。


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