ケン坊の資産運用日記

サラリーマンが小型株の中長期投資(3か月~数年)で資産形成を目指す。目指せ!!お金に縛られない自由な人生!!

不動産投資

収益不動産を売却

ちょっと前の話になりますが、収益用のアパート1棟を売却しました。

売却の理由は、税金のことやら、不動産市況のことやら色々とあるのですが、一番の理由は


やってて面白くなかった


これが一番大きい理由です。


5年以上やって、トータルの空室率は5%下回ってたし、滞納はもちろんなかったし、クレームもほとんどなかったしと、はっきり言って順調そのもののアパート経営でした。


でも、やってて全然面白いと思えなかった。ATMのように毎月家賃振り込まれてたんすけどね。


株の銘柄選択でもなんでもそうなんですが、それを自分が面白いと思えるかどうかって、恐らく一般的な人が考えているより重要性が大きいと考えています。


そりゃ、市況とか、景気動向とか、人口動態とか、銀行の融資姿勢とか、なんなら雇用統計とか、、、周りの状況を考慮するところはもちろんあるんですけど、これ、自分の中では1番大切なことじゃないんですよね。


もっとわがままに好きか嫌いかでやっていいと思うんすよ。


世界は自分で作るもんす。


1番大切なのは自分がゴキゲンでいることなんじゃないかなぁって思うこの頃です。



不動産投資は戦略にあった物件を!!



一口に不動産投資と言っても、どんな物件を買うかでその投資のスタンスは大きく違います。

新築を買うのか?中古を買うのか?
区分所有か?一棟買いか?
都心か?田舎か?
木造か?RCか?
ファミリ―向けか?単身向けか?


そしてどのような購入方法をとるかでも大きく運用内容が異なります。

借入の額をどの程度にするか?
借入の期間をどの程度にするか?
毎年のキャッシュフローをどの程度みこむのか?
税金(とくに償却)をどの程度管理するか?


こういった選択は、不動産という資産を資産管理の中でどのような位置づけでみるかで異なってくるのだと思います。

攻めの資産と考えるのであれば、借入リスクをとったり、空室リスクをとったりする必要があります。
例えば大きな借入をして、利回りのいい単身向けや中古で、できるだけ借入期間を短くする。
そうすれば資産が増えるスピードは上がりますが、同時にリスクを大きくとっているので破綻の危険性も高まります。

逆に守りと考えると、借入を少なく、期間を長く、新築で、ファミリー向けで、都心で購入すればいいでしょう。
破綻の可能性は低くなりますが、資産の増加スピードは遅くなります。


不動産投資は個別性が高いので、こういったことを頭に描きつつ、縁があった物件で検討していくという楽しさがあります。


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あくまで、個人的な分析の結果を載せているだけですので、これらの情報に基づいて投資判断をして、結果的に損失を被ったとしても、当方は責任を負いかねますのでご了承ください。株式投資に関する意思決定や実際の売買に当たっては、自己責任でおねがいします。

不動産投資で資産形成の難しさ


株価が軟調なんで不動産投資の話でも。


まだ二年ですが、私が不動産投資をやってて感じるのは、
不動産投資で資産を増やそうと思うなら、やっぱり借入をしてなんぼだなってことです。
(増やすんじゃなくて、資産防衛のためであればそれほど借り入れは必要ないのかもしれませんが)


仮に、実質10%位の利回りのいい物件を借入なしで買ったとします。
キャピタルゲイン(売却益)が得にくい今の現状で、売却までを一つの投資と考えると、税引き前で10%程度の利回りでは(結構いい利回りですが)、そんなには儲かりません。購入売却時の各種手数料や、修繕費や、空室のリスク、増加する税金、建物(土地)価値の下落でかなりの部分が吸収されてしまいます。


株式投資と比較すると、苦労の多いので、苦労の割には実入りが少ないイメージがあります。


でも、大きく借入をした場合は全然違ってて、投資元本に対する月々に得られる利益が大きくなり(ROEが高くなり)、資本効率が上がります。そして無事に返済が終われば小さな元手で大きな資産を手にすることも可能です。


ただ、借入を増やすとそれだけ破綻のリスクも大きくなります。税金も上がるので、返済と合わせてキャッシュフローも厳しくなります。空室のインパクトも大きくなって、精神的な負担は大きくなるはずです。返済期間を延ばせば目先のキャッシュフローは得られますが、長期間での家賃下落や空室の増加のリスクをどの程度見積もるかがとっても難しいし、なかなか自分の資産になりません。


そうやって考えると、不動産投資もバラ色の投資法ではなく(当たり前かもしれないけど)、不動産投資で資産を形成するのは結構至難の業です。


私の場合ですが、やっぱり借入や破綻のリスクは極力とりたくないんですよね。株式投資でも信用取引は使ったことないし。やっぱり、資産形成のために破綻のリスクを取るのはできるだけ避けたい。


なので私の中では、不動産投資は資産を増やす投資法ではなく、増やした資産をキャッシュフローに変える投資法だと思っています。例えば5千万の資産があったとしたら、その5千万が目減りするのをできるだけ抑えながら、10%弱のキャッシュフローを生み出す。そんな投資のカテゴリーなんだと思っています。


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株式投資の投資資産額はあてにならない



昨年末あたりからの上昇と下落で、株式投資の資産額は大きく上下しました。
好調の時に膨らんだ資産は、いったん下落が始まると瞬く間にしぼんでしまいます。


リーマンショックの時も、それまで結構な含み益が出ていたのですが、3か月もしないうちに含み損に転落しました。


その時に痛感したのが、株式投資の資産評価額のあてにならなさでした。


株式投資で投資している額がいくら多くなったとしても、それをあてにして生活していくのはとても危険な行為だと思っています。マーケットにさらしている資産はいつも狙われていると思っていいでしょう。


もし、セミリタイヤを目指すのであれば、株式資産ではなく、預金や債券などの安定資産(最近はそれも怪しい気もしますが、、、)でのストック取り崩しや、ビジネスや不動産からのフロー収入といった、株式投資以外の資産で生活できる必要があります。


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不動産投資の4つのメリットと2つのデメリット



私は株式投資のほかにも不動産投資をしています。
っていっても、1K6部屋のアパート一棟保有の零細大家さんですけどね。


私の投資の最終目標はセミリタイヤですが、セミリタイヤを目指す上で、株式投資と比較して、不動産投資のメリットが大きいなって思うことと、ここはデメリットだなって思うことを書きたいと思います。


メリット

1.安定的定期収入がある程度見込める
やはりこれが、株式投資には求めづらい不動産投資の最大の魅力です。
もちろん、株式投資でも配当利回りのいい銘柄を買って安定的な配当収入もあり得るとは思うのですが、得られる利回りが全然違います。立地や築年数、建物の種類などでも全然違いますが、年間利回10%を計算できるのは不動産投資の大きな魅力です。ま、修繕費や空室リスクなどを考えると、10%の利益を出すのはなかなか難しいんですけどね。


2.妻との協業が可能
セミリタイヤを実現している大橋巨泉さんが「巨泉 人生の選択」のなかで、セミリタイヤに必要なのは「健康、パートナー、やりたいこと、財政計画」と書かれていました。そういった意味では、パートナーと何か同じ目標を共有できることっていうのはとても大切なことだと思っています。
ケン坊家の場合ですが、妻は株式投資には一切興味を示さなかったのですが、不動産投資に対しては積極的に協力してくれています。
株式投資のようなペーパー資産と比較すると、実物が目の前にある不動産投資は妻にも関わりやすかったようです。リフォームや外壁塗装といった女性のセンスが活かせるような場面では積極的にかかわってくれています。もちろん、税金計算のようなめんどくさい(?)計算や帳簿的な部分は私の担当ですけどね。役割分担が出来てちょうどいいです。


3.ある程度税金をコントロールできる
不動産投資というと、節税も一つのメリットになるかと思います。
ま、節税もいいのですが、今までサラリーマンをしていた私が感じるメリットは「ある程度自分で税金をコントロールできる」ことでした。満室が続いて利益が出た年は大規模修繕をおこなったり、リフォームを行うなど、サラリーマンをしているときには有無を言わさずとられる一方だった税金を、収入に合わせてちょっとだけですがコントロールできるところが、大きなメリットだと思います。


4.生命保険料を減らせる
急に細かい話になりましたが、不動産投資で安定的な収入&保険に加入することで、自分にかけていた生命保険料を減らすorなくすことができました。日ごろの家計を考える上ではとても大きいメリットだと思います。



逆にデメリットは

1.株式投資より全然時間がとられる
不動産投資は投資というよりは事業です。
株式投資と比較するとやらなければいけないことが格段に増えます。
ある程度人に任せる仕組みができてはいますが、確定申告やら、入金チェックやら、仲介業者や管理業者との連絡やらと、投資にかける時間は確実に増えます。


2.自分だけではできない
株式投資は、ある意味自分だけで物事が完結する投資です。
しかし、不動産投資となるとそうはいかず、仲介業者や管理業者、リフォーム業者、銀行や場合によっては税理士や司法書士など、多くの専門家に仕事依頼して進めることが必要となってきます。
なので、そういったことを煩わしいと思うのであれば、デメリットになると思います。



あくまで個人的な感想です。株式投資をされている方は、不動産投資にも興味がある人が多いかと思うので、少しでも参考になれば幸いです。


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